Приложение к Решению от 27.07.2012 г № 48/348 Методика

Методика по определению арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности котельниковского муниципального района волгоградской области 1. общие положения


1.1.Настоящая Методика разработана в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Котельниковского муниципального района Волгоградской области, утвержденного решением Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 05.12.2011 N 36/259.
1.2.Действие Методики не распространяется на объекты федеральной, областной и частной собственности, расположенные на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области, а также объекты, распоряжение которыми осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
1.3.Методика определяет общий порядок определения величины арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Котельниковского муниципального района Волгоградской области (далее по тексту - имущество), в случае заключения договоров аренды без проведения торгов, изменения размера арендной платы в случаях, предусмотренных действующим законодательством, по ранее заключенным договорам, определения величины стартовой (начальной) цены арендной платы в случае заключения договора аренды по результатам торгов.
2.Определение арендной платы за пользование имуществом,
находящимся в муниципальной собственности Котельниковского
муниципального района Волгоградской области
2.1.Величина арендной платы (стартовая (начальная) цена арендной платы в случае заключения договора аренды по результатам торгов) за пользование муниципальным имуществом определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Величина арендной платы (стартовая (начальная) цена арендной платы в случае заключения договора аренды по результатам торгов) - рыночно обоснованная стоимость арендной платы за пользование муниципальным имуществом (далее по тексту - рыночная стоимость), определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Рыночная стоимость применяется для заключения договора аренды муниципального имущества, если с даты составления отчета об оценке арендной платы до даты заключения договора или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
При заключении договора аренды по итогам проведения торгов арендная плата устанавливается в соответствии с предложением победителя торгов.
При изменении арендной платы в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в ранее заключенных договорах аренды, срок которых не истек, арендная плата определяется путем сравнения рыночной стоимости арендной платы, принимаемой в соответствии с отчетом об оценке, с арендной платой по действующему договору аренды и устанавливается в размере, соответствующем наибольшему значению.
В договоры, заключенные на срок более года, и в договоры, заключенные на срок менее года и пролонгируемые в соответствии с действующим законодательством на новый срок без проведения торгов, включается условие о ежегодной индексации размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Указанная индексация осуществляется в соответствии с ростом потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области за год по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.
Заказчиком на выполнение независимой оценки рыночной стоимости за пользование муниципальным имуществом выступает арендодатель имущества, при этом произведенные им затраты подлежат возмещению арендатором согласно договору аренды по отдельным реквизитам в виде единовременного платежа.
2.2.Определение арендной платы за пользование зданиями, отдельными помещениями зданий, строениями, встроенными помещениями
Объектом оценки при определении арендной платы за пользование зданиями, отдельными помещениями зданий, строениями, встроенными помещениями (далее по тексту - нежилые помещения) выступает рыночная стоимость за пользование нежилым помещением за единицу арендуемой площади (1 кв. м) или в целом за общую арендуемую площадь в течение одного платежного периода (месяц, год).
Рыночная стоимость за пользование нежилым помещением (1 кв. м и/или в целом) рассчитывается без учета затрат на эксплуатацию и содержание здания, строения, помещения, коммунальных услуг, налогов, имеющих отношение к объекту аренды.
Общая площадь арендуемого нежилого помещения состоит из полезной площади, состоящей из площади кабинетов, площади вспомогательных и технических помещений, используемой исключительно арендатором, а также части вспомогательных и технических помещений (холлы, коридоры, лестничные марши, площадки, санузлы, бытовые комнаты и т.д.), используемых арендатором совместно с другими пользователями здания.
Размер вспомогательных и технических помещений, приходящихся на 1 кв. м полезной площади арендуемых помещений, определяется в соответствии с данными технического паспорта объекта по коэффициенту соотношения вспомогательных и технических площадей, используемых арендатором совместно с другими пользователями здания, к полезной площади объекта.
При наличии вспомогательных и технических помещений, сданных в аренду по отдельному договору, их площадь подлежит исключению из подсчета площади, возможной для совместного использования, и при расчете коэффициента плюсуется к полезной площади нежилого помещения.
При коэффициенте соотношения совместно используемых вспомогательных и технических помещений к полезной площади нежилого помещения больше 0,4 он устанавливается в размере 0,4.
Если в аренду сдаются обособленные нежилые помещения, имеющие отдельный вход и не связанные с иными вспомогательными и техническими помещениями здания, размер общей площади, сдаваемой в аренду, определяется суммированием основных и вспомогательных площадей, доступ в которые обеспечивает данный вход.
В случае если рыночная стоимость в отчете об оценке определена за пользование 1 кв. м площади, арендная плата за пользование нежилым помещением в целом за общую арендуемую площадь рассчитывается по формуле:
Азс = РС x S, где:
Азс - сумма арендной платы за пользование нежилым помещением;
РС - рыночная стоимость за пользование 1 кв. м нежилого помещения;
S - площадь сданного в аренду нежилого помещения.
2.3.Определение арендной платы для отдельных категорий арендаторов
2.3.1.В безвозмездное пользование имущество может быть передано в соответствии с действующим законодательством.
2.3.2.Арендная плата в размере минимальной величины устанавливается следующим организациям:
некоммерческим организациям (в соответствии со статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях");
организациям, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов физических лиц, являющихся инвалидами, либо вкладов общественных организаций инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80% (списочная численность инвалидов среди работников такой организации составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%);
индивидуальным предпринимателям - инвалидам;
политическим партиям;
религиозным организациям, осуществляющим отправление религиозных обрядов для пациентов, находящихся на лечении в стационарных условиях учреждений здравоохранения Волгоградской области, величина арендной платы устанавливается в размере 25% от рыночной стоимости за пользование объектов муниципальной собственности.
При установлении величины арендной платы на основании рыночной стоимости объекта, при сдаче его в аренду названным организациям, величина арендной платы устанавливается в размере 25 процентов от рыночной стоимости арендной платы.
2.3.3.Субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого предпринимательства, по договорам аренды нежилых помещений в бизнес-инкубаторе ставки арендной платы установить в следующих размерах:
- в первый год аренды - 40% от рыночной стоимости за пользование объектом муниципальной собственности;
- во второй год аренды - 60% от рыночной стоимости за пользование объектом муниципальной собственности;
- в третий год аренды - 100% от рыночной стоимости за пользование объектом муниципальной собственности.
2.4.Определение арендной платы при почасовом использовании муниципального имущества
При сдаче в аренду муниципального имущества для почасового использования арендная плата, установленная в соответствии с настоящей Методикой, корректируется на коэффициент соотношения количества фактических часов аренды муниципального имущества к среднему количеству рабочих часов в месяц (принимаются согласно данным Производственного календаря на соответствующий год) по следующей формуле:
Апч = РС x ФЧ / РЧ, где:
Апч - сумма арендной платы в месяц при почасовом использовании муниципального имущества;
РС - рыночная стоимость за пользование муниципальным имуществом;
ФЧ - количество фактических часов аренды муниципального имущества;
РЧ - среднее количество рабочих часов в месяц, принимаемое согласно данным Производственного календаря на соответствующий год.
3.Условия и порядок возмещения затрат арендатора
на производство капитального ремонта, реконструкции
и иных неотделимых улучшений арендуемого
муниципального имущества
3.1.Порядок согласования капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества
В случаях, предусмотренных договором аренды, капитальный ремонт (реконструкция) муниципального имущества могут быть произведены арендаторами за свой счет при условии получения письменного согласия арендодателя имущества.
Для согласования производства капитального ремонта (реконструкции) муниципального имущества арендатор представляет арендодателю:
- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта муниципального имущества и предложения по условиям и срокам его проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта в счет подлежащей уплате арендной платы за муниципальное имущество, если эти затраты подлежат возмещению в соответствии с пунктом 3.2 настоящей Методики;
- техническое заключение по результатам обследования муниципального имущества, подтверждающее необходимость капитального ремонта имущества, выполненное в порядке, определенном действующим законодательством, организацией, имеющей допуск на выполнение данного вида работ. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель арендодателя;
- план-график проведения работ;
- смета на проведение работ, согласованная с арендодателем. Виды и объемы работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта, подлежащие возмещению в соответствии с пунктом 3.2 настоящей Методики, должны быть выделены в отдельную смету.
Все документы представляются в форме заверенных подписью руководителя и печатью организаций, выдавших указанные документы.
При проведении реконструкции по письменному заявлению арендатора при наличии комплекта документов, предусмотренного пунктом 3.1 настоящей Методики, администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области принимается решение о согласовании проведения реконструкции.
По результатам рассмотрения представленных арендатором на выполнение капитального ремонта документов, а в случае проведения реконструкции муниципального имущества - на основании решения администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды о производстве капитального ремонта (реконструкции муниципального имущества).
3.2.Условия и порядок возмещения затрат арендатора на производство капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества
Затраты на капитальный ремонт муниципального имущества могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока действия договора аренды (с даты представления документов, необходимых для принятия решения о возмещении затрат, до даты окончания договора) путем уменьшения размера арендной платы, при одновременной обязательной оплате арендатором 50% определенной договором арендной платы.
Возмещению подлежит сумма фактических затрат в пределах величины, рассчитанной в размере 50% арендной платы, определенной договором аренды на период его действия.
Не возмещаются арендатору затраты, превышающие сумму арендной платы за период действия договора.
При расторжении договора аренды по инициативе любой из сторон договора либо окончании срока его действия недокомпенсированная сумма затрат возмещению не подлежит.
Возмещению подлежат затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов муниципального имущества, восстановление или замену инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.
Затраты на замену либо ремонт кровли, чернового пола, ремонт фасада и замену столярных изделий и полов подлежат возмещению на основании постановления администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области в случае, если их выполнение вызвано необходимостью сохранения муниципального имущества в надлежащем состоянии.
Стоимость некачественно выполненного капитального ремонта, реконструкции возмещению не подлежит.
Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным тепло-, энерго-, водоснабжением, технологическим оборудованием, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), к возмещению не принимаются.
Проведенные без согласия арендодателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению арендатору не подлежат.
Сумма затрат, подлежащих возмещению, определяется по формуле:
S = ЗС x АП1 / АП2, если АПК < АП2;
S = ЗС, если АП1 > АП2 и в случае проведения работ по сохранению объекта культурного наследия,
где:
S - сумма затрат арендатора на проведение капитального ремонта (реконструкции), подлежащая возмещению;
ЗС - затраты арендатора на проведение капитального ремонта (реконструкции) муниципального имущества по видам работ, подлежащим возмещению по смете;
АП1 - годовая ставка арендной платы за пользование муниципальным имуществом в договоре аренды;
АП2 - рыночная стоимость за пользование муниципальным имуществом после проведения капитального ремонта (реконструкции).
Для подтверждения произведенных затрат арендатор не позднее 30 дней с даты окончания работ согласно плану-графику представляет арендодателю:
- акты выполненных работ, подписанные подрядчиком и заказчиком, согласованные арендодателем;
- договор подряда с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности;
- платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы.
На основании представленных документов арендодатель оформляет дополнительное соглашение об изменении величины арендной платы на сумму подтвержденных к возмещению затрат на производство капитального ремонта (реконструкции).