Решение от 14.07.2006 г № 59

Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Михайловка

Михайловской городской Думой
6 июля 2006 года
В соответствии с ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003 N 131-ФЗ, ст. 32 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Уставом городского округа город Михайловка от 29.12.2005 N 57, учитывая изменения и дополнения, внесенные по результатам публичных слушаний проекта правил землепользования и застройки городского округа город Михайловка от 07.04.2006, и в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территории города, сохранения окружающей среды, обеспечения прав и законных интересов граждан, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, Михайловская городская Дума решила:
1.Утвердить Правила землепользования и застройки городского округа город Михайловка во втором окончательном чтении (прилагается).
2.Настоящее решение вступает в силу со дня его официального опубликования в общественно-политической газете "Призыв".
Глава городского округа
город Михайловка
Г.Н.КОЖЕВНИКОВ
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА
ГОРОД МИХАЙЛОВКА ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Часть 1.Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений
Глава 1.1.Общие положения
Статья 1.Основные понятия и определения
Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятники истории и культуры), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.
Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон установления градостроительных регламентов.
Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, навесов и других подобных построек.
Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Вид назначения - наиболее детальная (типологически неделимая) характеристика назначения территории.
Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, осуществлять которые на земельных участках и в объектах недвижимости, на них расположенных, разрешено при соблюдении правил, установленных настоящим или иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.
Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая фиксированные границы, площадь, правовой статус и установленные ограничения на использование, представленные градостроительными регламентами, сервитутами.
Земельные участки индивидуального жилищного строительства - земельные участки, используемые для возведения и обслуживания индивидуальных жилых домов, хозяйственных строений и сооружений при них, а также для выращивания плодово-ягодных и овощных культур, если позволяет размер предоставляемого земельного участка.
Земельные участки личного подсобного хозяйства - земельные участки, предоставленные гражданам прежде всего для сельскохозяйственного использования: под сад, огород, выращивание продовольственных культур, разведение животных.
Земельный участок дачный - земельный участок, предоставленный гражданам или приобретенный ими в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также правом выращивания плодовых, овощных, ягодных и иных с/х культур).
Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Высота строения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши.
Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет изолированный вход и доступ на отдельный земельный участок.
Изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка, или строения, или сооружения на нем, строительство новых, реконструкция, перемещение или снос существующих строений или сооружений, иные действия при подготовке и осуществлении строительства, изменение размеров земельного участка.
"Иные формы недвижимости" - данная фраза является неотъемлемой частью словосочетания "земельные участки или иные формы недвижимости", где "иные формы недвижимости" означают здания, строения, сооружения.
Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города.
Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий кварталов, микрорайонов, территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Коэффициент использования земельного участка - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.
Линии регулирования застройки - линии, установленные с отступом от красных линий или от границ земельных участков и предписывающие места расположения на плане внешних контуров проектируемых и возводимых строений.
Межевание - комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.
Многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома участок.
Минимальные площадь и размеры земельных участков - показатели наименьшей площади и линейных размеров земельных участков, включаемые в состав градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам, которые выделяются на карте правового зонирования.
Недвижимость - земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, многолетние деревья.
Озелененная территория природного комплекса - часть природного комплекса города, на которой располагаются искусственно созданные парки, сады, бульвары, скверы, малозастроенная территория жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, в пределах которой 70% поверхности занято растительным покровом.
Природный комплекс города - совокупность территорий с преобладанием растительности и (или) водных объектов, выполняющих преимущественно природоохранные, рекреационные, оздоровительные и ландшафтно-образующие функции.
Проектная документация - документация, подготавливаемая применительно к отдельным земельным участкам для строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, их частей и используемая для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке.
Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное законом или иным нормативным правовым актом.
Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, капитального ремонта пристроек, сноса строений, земельных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами).
Требования и ограничения к застройке - определяют предельные доли застраиваемых территорий планировочных районов, кварталов и участков, занятых малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройкой и совокупную плотность застройки застраиваемых территорий.
Тип назначения - укрупненная характеристика назначения территории, общая для группы родственных видов использования.
Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
Статья 2.Правовые основания введения, сфера действия, назначение и структура Правил землепользования и застройки
1.Радикальное изменение российской государственности - переход к рыночной системе политического и социально-экономического устройства потребовал существенного изменения действующей в городах системы градостроительного регулирования, связанной прежде всего с возникновением большого числа субъектов землепользования, расширением количества собственников, пользователей и арендаторов участков, зданий, помещений; законодательным закреплением новой структуры собственности на здания и земельные участки и необходимостью решения задач регулирования отношений множества собственников недвижимости правовыми методами; появлением рынков недвижимости, прежде всего жилья, а также нежилых помещений и ограниченного рынка земельных участков; резким сокращением централизованных источников финансирования и одновременным появлением частных инвестиций; новой концепцией власти на основе местного самоуправления с более сложным характером взаимодействия и распределения полномочий между уровнями и ветвями власти. В градостроительстве на замену административно-командным методам пришел правовой.
2.Правовое зонирование территории города - это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Под правовым зонированием понимается деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований. Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных актов - Правил землепользования и застройки.
3.Основной базой для разработки Правил землепользования и застройки городского округа город Михайловка являются Градостроительный кодекс РФ (далее по тексту - ГрК РФ) от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2005 N 210-ФЗ), Земельный кодекс РФ (далее по тексту - ЗК РФ) от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ и ФЗ N 191 от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" . Правила разработаны в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ от 06.10.2003 (ред. от 29.12.2003 с изм. от 30.12.2004), Законом Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" (ред. 29.12.2004), иными законами и нормативными актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации - Волгоградской области, а также с учетом положений нормативных правовых актов органов местного самоуправления городского округа город Михайловка в области регулирования землепользования и застройки.
Настоящие Правила применяются наряду с:
- техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
- иными нормативными правовыми актами городского округа город Михайловка по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
Правила землепользования и застройки обязательны для органов местного самоуправления (в части соблюдения градостроительных регламентов), должностных, юридических и физических лиц, подготавливающих условия, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории города, а также судебных органов как основание для разрешения споров по вопросам землепользования и застройки.
Градостроительное зонирование с позиции субъектов
градостроительной деятельности
4.Администрация городского округа посредством зонирования получает возможность:
- эффективно осуществлять политику обустройства территории и реализовывать местные социальные программы;
- сохранять некоторые земельные участки для перспективного использования с помощью особых правовых процедур;
- использовать новые рычаги управления и контроля за ситуацией.
Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов Правила обеспечивают:
- правовые гарантии собственникам (в частности, индивидуальных жилых домов) в использовании их недвижимости в соответствии с местным нормативным актом. Это позволит владельцам недвижимости как минимум быть уверенными в том, что стоимость (и качество) их недвижимости не уменьшится, например, из-за нежелательного соседства, изменения видов разрешенного использования или параметров сопряженных объектов;
- наличие Правил позволит инвестору еще до начала инвестирования выбрать нужный участок, просчитать возможные затраты и выгоды от реализации проекта;
- возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недвижимости из нескольких разрешенных вариантов, что позволяет оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации без бюрократической волокиты.
Самое же главное состоит в том, что с введением системы правового зонирования в городе появляются ясные, прозрачные правила игры для всех участников инвестиционно-строительного процесса. В этом заинтересованы все: и администрация города, которая нуждается в четких основаниях для принятия решения, и, конечно, застройщики, и собственники недвижимости.
Градостроительное зонирование в контексте российского
законодательства
5.Необходимость введения зонирования определяется законодательством РФ, прежде всего Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ от 6 октября 2003 г. В нем определяются вопросы местного значения органов местного самоуправления. Согласно статье 16, п. 26 (с внесенным изменением согласно ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ") к числу вопросов местного значения органов самоуправления городского округа в области градостроительной деятельности относится:
- утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.
Важное значение придается градостроительному зонированию и в Градостроительном кодексе РФ. Одними из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности, сформулированным в ст. 2 ГрК РФ, являются:
- обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
- осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.
Сфера действия Правил
6.Настоящие Правила вводят в городском округе город Михайловка систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах муниципального образования на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон, основанном на правовом зонировании и межевании.
Настоящие Правила регламентируют деятельность физических и юридических лиц, а также должностных лиц в отношении:
- правового зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам, параметрам и характеристикам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
- разделения (межевания) городской территории на земельные участки как объекты недвижимости с фиксированными границами путем разработки, согласования и утверждения проектов планировки, межевания;
- разработки и согласования проектной документации;
- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных или реконструированных объектов;
- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;
- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд;
- контроля над использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;
- обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан;
- иных действий, связанных с регулированием застройки.
С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" запретил с 1 января 2010 г. при отсутствии Правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.
Структура Правил землепользования и застройки города
7.Правила землепользования и застройки города включают в себя:
Часть 1.Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений.
Часть 2.Карты градостроительного зонирования (картографические документы).
Часть 3.Градостроительные регламенты.
8.Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений представляется в форме текста правовых и процедурных норм и включает в себя следующие положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в Правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
8.1.Регулирование землепользования и застройки территории органами местного самоуправления базируется на основных принципах разделения функций, прав и обязанностей между структурными подразделениями органов местного самоуправления городского округа город Михайловка.
Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности определяются ст. 8 ГрК РФ (п. 3).
9.Части 2 и 3 Правил - картографические документы и градостроительные регламенты содержат карты градостроительного зонирования и описание градостроительных регламентов по основным, условно разрешенным и вспомогательным видам разрешенного использования недвижимости и предельным значениям параметров разрешенного изменения недвижимости, а также описания дополнительных ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры, недр и экологическим условиям.
Перечень законодательной и нормативной документации, извлечения из местных нормативных правовых актов городского округа, которые устанавливают правовые нормы части 1 настоящих Правил относительно порядка их применения, включены в состав приложения.
Статья 3.Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
1.Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические материалы и градостроительные регламенты, в целях соблюдения прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства должны быть доступны и открыты для всех физических и юридических лиц.
Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной информации и размещаются на официальном сайте городского округа в сети Интернет (при наличии официального сайта городского округа).
2.Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам застройки и землепользования в соответствии с законодательством РФ и с Постановлением Главы Администрации Волгоградской области N 332 от 24 апреля 2001 г. "Об утверждении Порядка информирования граждан, их объединений и юридических лиц о градостроительной деятельности на территориях городских и сельских поселений Волгоградской области", а также согласно статьям настоящих Правил.
Глава 1.2.Регулирование землепользования и застройки органами местного самоуправления
Статья 4.Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
1.Права, предоставленные до принятия настоящих Правил, остаются в силе.
Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек.
2.Разрешенное использование земельных участков, предварительно согласованных для размещения объектов капитального строительства, сохраняется при условии, что на день принятия Правил срок действия такого решения не истек.
3.Объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил, являются не соответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты:
- расположены в пределах красных линий, установленных утвержденными проектами планировки для прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций;
- имеют вид/виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (статья 33 Правил);
- имеют параметры (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка, плотность застройки, высота/этажность построек, процент застройки), не соответствующие градостроительным регламентам, установленным в статье 33 Правил применительно к соответствующим территориальным зонам.
4.Объекты недвижимости, поименованные в ст. 4, п. 3 Правил, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами (ГрК РФ, ст. 36 ). Исключение составляют те не соответствующие одновременно и настоящим Правилам, и обязательным нормативам/стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также для природной и культурно-исторической среды. В этом случае в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов до приведения их в соответствие с Правилами, нормативами и стандартами. Несоответствующие объекты, расположенные между красными линиями, запланированными для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций, могут отчуждаться в пользу органов местного самоуправления в порядке, установленном законодательством (ст. 44 - 55 гл. VII Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) и согласно статье 12 настоящих Правил.
5.Все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с настоящими Правилами. Площадь и объем объектов недвижимости, вид/виды использования которых не содержатся в списке разрешенных для соответствующей зоны, не могут быть увеличены. На этих объектах не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, иными нормативами и стандартами безопасности, охраны здоровья людей.
Объекты недвижимости, не соответствующие Правилам по строительным параметрам (строения, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д.), поддерживаются, ремонтируются при условии, что производимые действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов Правилам.
6.Применительно к земельным участкам, которые не соответствуют Правилам ввиду их небольшого размера и усложненной конфигурации таким образом, что это делает невозможным или существенно затрудняет их эффективное использование, допускается увеличить степень несоответствия, но только при обязательном условии, что для осуществления строительных намерений получено разрешение на отклонение от Правил в порядке, предусмотренном статьей 19 Правил (ст. 40 ГрК РФ).
Статья 5.Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
1.Участниками отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, являются органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъекта РФ, органы местного самоуправления городского округа, физические и юридические лица.
2.К полномочиям органов государственной власти РФ в области градостроительной деятельности относятся (ст. 6 ГрК РФ):
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования Российской Федерации;
2) утверждение документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства федерального значения в случаях, предусмотренных ГрК РФ;
3) техническое регулирование в области градостроительной деятельности;
4) установление порядка ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности;
5) организация и проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования Российской Федерации;
5.1) организация и проведение государственной экспертизы проектной документации объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных, уникальных объектов;
6) установление порядка осуществления государственного строительного надзора и организация научно-методического обеспечения такого надзора;
7) осуществление государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных ГрК РФ;
8) осуществление иных полномочий, отнесенных ГрК РФ, другими федеральными законами к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации.
3.К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации относятся (ст. 7 ГрК РФ):
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования субъектов Российской Федерации;
2) утверждение документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства регионального значения в случаях, предусмотренных ГрК РФ;
3) утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования;
4) осуществление государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных ГрК РФ.
4.К полномочиям органов местного самоуправления городского округа относятся (ст. 8 ГрК РФ):
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования городского округа;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа;
3) утверждение правил землепользования и застройки городских округов;
4) утверждение подготовленной на основе документов территориального планирования городского округа документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ;
5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа;
6) ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа.
4.1.Полномочия могут осуществлять и представительные, и исполнительные органы местного самоуправления (в случаях, если в ГрК РФ не указывается на вид органов местного самоуправления). Какие именно полномочия вправе осуществлять тот или иной орган местного самоуправления городского округа, определяется Уставом городского округа город Михайловка или нормативным правовым актом. Структура администрации городского округа город Михайловка определена Решением Михайловской городской Думы от 13.12.2005 N 37.
4.2.В обязанности отдела архитектуры и градостроительства в части реализации и применения настоящих Правил входит:
1) выдача градостроительных планов (архитектурно-планировочных заданий, строительных паспортов) на проектирование индивидуальных жилых домов, хозпостроек, многоэтажных жилых домов, объектов соцкультбыта и промышленности;
2) выдача разрешений на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;
3) формирование земельных участков (подготовка документов) для выделения заказчикам на условиях конкурса;
4) выдача разрешений на установку некапитальных объектов (на временный срок): павильоны, киоски, рекламные щиты и др.;
5) подготовка документов по перепланировке и переустройству жилых помещений;
6) подготовка документов по переводу из жилых помещений в нежилые и из нежилых помещений в жилые;
7) выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
8) ведение регистров строящихся жилых домов и объектов гражданского строительства;
9) согласование землеустроительных межевых дел;
10) выдача заключений об установлении ограничений (обременении) сервитутов на пользование земельными участками и их отсутствии;
11) выдача предписаний и составление протоколов об административных правонарушениях в соответствии с Кодексом об административной ответственности Волгоградской области;
12) организация своевременного и правильного рассмотрения предложений, заявлений и жалоб граждан по вопросам, относящимся к компетенции архитектуры и градостроительства;
13) создание и ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (сбор, документирование, актуализация, обработка, систематизация, учет и хранение сведений);
14) ведение технического архива материалов инженерных изысканий, градостроительной и проектной сметной документации;
15) информирование населения, заинтересованных организаций, учреждений и предприятий о градостроительной деятельности (публичные слушания);
16) участие в подготовке и утверждении документов территориального планирования городского округа;
17) участие в подготовке и утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа;
18) участие в подготовке и утверждении Правил землепользования и застройки городского округа;
18.1) ведение Карты градостроительного зонирования и внесение в нее утвержденных дополнений и изменений;
19) участие в подготовке и утверждении подготовленной на основе документов территориального планирования городского округа документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОРЯДОК ИХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
Статья 6.Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
1.Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное пользование) в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.
2.Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ст. 28 ЗК РФ).
3.Отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков не допускается, за исключением случаев, приведенных в ст. 28 ЗК РФ.
4.Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в орган местного самоуправления.
Статья 7.Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
1.Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформление прав на земельные участки осуществляются с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
2.Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ. Торги проводятся в соответствии с Земельным кодексом РФ, нормативными правовыми актами Российской Федерации.
3.Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование.
4.Предоставление земельных участков в собственность бесплатно осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, законодательством Волгоградской области (Закон Волгоградской области от 4 апреля 2003 г. N 809-ОД "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан бесплатно" (с изменениями от 30 июня 2004 г.) и правовыми актами органов местного самоуправления.
5.Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием и без предварительного согласования проводится в порядке, предусмотренном статьей 30 ЗК РФ.
6.Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представлены в статье 30.1 и статье 30.2 Земельного кодекса РФ.
7.Земельный участок является сформированным, если для него установлены градостроительные регламенты, определены и установлены на местности границы, а также (при предоставлении земельных участков для строительства) определены технические условия подключения объекта к сетям инженерного обеспечения и плата за подключение объекта к сетям инженерного обеспечения, принято решение о проведении торгов или о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Статья 8.Выбор земельных участков для строительства
1.Согласно статье 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в орган местного самоуправления, предусмотренный статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономические обоснования проекта строительства или необходимые расчеты.
2.Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка.
3.При передаче администрацией земельных участков, предназначенных для строительства, формируется комплект сведений и документов, который включает в себя:
- градостроительный план земельного участка;
- кадастровый план земельного участка;
- технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерного обеспечения;
- расчет платы за подключение объекта строительства к сетям инженерного обеспечения.
Согласно ГрК РФ для земельных участков, которые застроены или предназначены для строительства и реконструкции земельных участков, подготавливаются градостроительные планы земельных участков, состав которых определяется статьей 44 ГрК РФ.
4.Градостроительный план земельного участка является обязательным основанием для:
- подготовки проектной документации;
- выдачи разрешения на строительство;
- выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Градостроительные планы земельных участков подготавливаются:
- в составе проектов межевания территории;
- в виде отдельного документа.
Форма градостроительного плана земельного участка установлена Постановлением Правительства Российской Федерации "О форме градостроительного плана земельного участка" от 29 декабря 2005 г. N 840.
Порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка определен в Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка, которая утверждена Приказом Министерства регионального развития РФ от 13 апреля 2006 г. N 40.
До подготовки градостроительного плана земельного участка в комплект сведений и документов вместо градостроительного плана земельного участка включаются сведения о разрешенном использовании земельного участка и объекта капитального строительства.
4.1.Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков включает в себя:
- сведения о проектных границах земельного участка;
- сведения о границах зон действия публичных сервитутов;
- информацию о границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;
- информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
- информацию о градостроительном регламенте и о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента);
- информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (в случаях если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент),
а также информацию об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые планы, содержащие сведения о местоположении земельных участков. Эти сведения предоставляются бесплатно соответствующими организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
5.Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
6.Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
7.Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
8.Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.
9.Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
10.Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суде.
11.Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства производится в соответствии со ст. 32 Земельного кодекса РФ.
Статья 9.Нормы предоставления земельных участков. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства
1.Согласно статье 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются также предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2.Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства согласно ст. 38 ГрК РФ могут включать в себя:
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
- минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство сооружений;
- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
- максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
- иные показатели.
3.Нормы предоставления земельных участков определяются в статье 33 ЗК РФ. ЗК РФ предусматривает особый порядок определения предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности, который установлен для определенных целей предоставления земель.
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства указанные размеры устанавливаются законами субъектов РФ (Закон Волгоградской области от 18 декабря 2002 г. N 769-ОД "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Волгоградской области", ст. 1 и ст. 2 ).
Для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (Решение Михайловской городской Думы от 5 марта 2004 г. N 9 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность").
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных выше целей, устанавливаются:
- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
- законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации (Закон Волгоградской области от 18 декабря 2002 г. N 769-ОД "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Волгоградской области", ст. 3 );
- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований (Решение Михайловской городской Думы от 5 марта 2004 г. N 9 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность").
Статья 10.Ограничения использования земельных участков
1.Помимо предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительных регламентах указываются также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Ограничения использования земельных участков заключаются согласно ст. 56 ЗК РФ в ограничении прав на землю, которые могут быть ограничены исключительно по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, в том числе ГрК РФ.
ЗК РФ предусматривает следующие виды ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и иными законами.
2.Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Статья 11.Установление публичных сервитутов
1.К иным ограничениям использования земельного участка может быть отнесен публичный сервитут, предусмотренный ст. 23 ЗК РФ. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
2.Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3.ЗК РФ устанавливает закрытый перечень целей установления публичного сервитута:
1) для прохода или проезда через земельный участок;
2) для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) для проведения дренажных работ на земельном участке;
5) для забора воды и водопоя;
6) для прогона скота через земельный участок;
7) для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) для свободного доступа к прибрежной полосе.
4.Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
5.Сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6.Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен (с. 48 ЗК РФ).