Приложение к Постановлению от 13.12.2006 г № 894 Методика
Методика по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к муниципальной собственности фроловского муниципального района волгоградской области
1.Общие положения
1.1.Настоящая Методика разработана в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Фроловского района, Положением о предоставлении в аренду (субаренду) нежилого муниципального фонда Фроловского муниципального района, утвержденным Решением Думы Фроловского муниципального района от 23.12.2004 N 35/177, а также с учетом опыта, накопленного в области и других регионах страны по сдаче в аренду государственного имущества.
1.2.Методика определяет общий порядок определения величины доходной части бюджета при сдаче в аренду объектов муниципальной собственности Фроловского муниципального района Волгоградской области (далее по тексту - объект).
1.3.Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с настоящей Методикой, перечисляется в бюджет Фроловского муниципального района.
Арендатор самостоятельно оформляет счет-фактуры и производит оплату доходной части бюджета и НДС в соответствии с Письмом Государственной налоговой службы РФ от 20.03.1997 N ВЗ-2-03/260 "О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества".
1.3.2.Затраты на содержание и эксплуатацию здания (помещения), включая стоимость коммунальных услуг, компенсацию налогов, имеющих непосредственное отношение к объекту недвижимости, возмещаются организации-балансодержателю.
Порядок оплаты арендной платы, определяемой подпунктом 1.3.2, регулируется отдельным двухсторонним договором, заключаемым между организацией-балансодержателем и арендатором (перечисляется арендатором на лицевой счет организации-балансодержателя, открытый в соответствии с действующим порядком).
1.4.Размер арендной платы может быть пересмотрен до истечения срока действия договора по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
2.Расчет доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности
2.1.Определение доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями.
Годовая величина доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями рассчитывается по формуле:
Апл = S x (Сс x Киз x Км x Кз x Кт x Кнж x Ктд): 10,
где:
Апл - годовая арендная плата за нежилое помещение (здание), руб.;
S - площадь, кв. м;
Сс - базовый размер стоимости строительства 1 кв. м нежилого объекта, принимаемый в соответствии с данными Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области с учетом индексов потребительских цен на товары и услуги на 1 ноября года, предшествующего перерасчету;
Киз - коэффициент износа (100% - % износа): 100. Коэффициент износа объекта (здания, сооружения), находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,25;
Км - коэффициент качества строительного материала:
кирпич - 1,5;
дерево-кирпич - 0,8;
дерево - 0,6;
ж/б и прочие - 1,0;Кз - коэффициент территориально-экономической оценочной зоны, устанавливается 1,9;
Кт - коэффициент типа здания, устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта и дифференцируется по следующим категориям:
производственное или складское:
- отапливаемое - 0,5;
- неотапливаемое - 0,3;
- административное - 1,1;
- прочие - 1,0;Кнж - коэффициент качества объекта:
Кнж = (Кр + Ко + Кв + Ку), где:
Кр - коэффициент расположения:
- отдельно стоящее здание - 0,54;
- надземная встроенно-пристроенная часть - 0,49;
- чердак (мансарда) - 0,26;
- полуподвал - 0,22;
- подвал - 0,19;Ко - степень технического обустройства:
- наличие водопровода, канализации,
горячей воды и центрального отопления - 0,27;
- наличие водопровода, канализации и
центрального отопления - 0,16;
- наличие водопровода и канализации - 0,09;
- наличие печного отопления - 0,1;Кв - высота потолков в помещении:
- свыше 3,0 м - 0,07;
- от 2,6 до 3,0 м - 0,05;
- менее 2,6 м - 0,03;Ку - удобство коммерческого использования:
- при расположении в радиусе 200 м
от остановки автобуса - 0,45;
- при расположении в радиусе более
200 м от остановки автобуса - 0,25;
- при прочем расположении здания - 0,10;Ктд - коэффициент типа деятельности, устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора и дифференцируется по нижеследующим категориям:
- общественные организации молодежи, детские
и юношеские организации, организации ветеранов,
инвалидов, создаваемые с целью проведения социально
значимых культурных, образовательных мероприятий
(кроме спорта и игр), с установлением минимальной
величины доходной части бюджета в размере 15 рублей
за 1 кв. м - 0,04;
- некоммерческие организации, организации и
индивидуальные предприниматели, организующие
общественное питание в государственных учреждениях
и предприятиях, в том числе изготовление
и реализация кулинарной продукции, разнообразной
по дням недели, или специальных рационов питания
для различных групп обслуживаемого контингента
по льготным ценам - 0,11;
- учреждения здравоохранения и социальной защиты
населения, финансируемые из соответствующих бюджетов - 0,04;
- организации, 100% расходов на содержание которых
финансируется из бюджета одного уровня и
использующие имущество другого уровня собственности - 0,04;
- банки и другие финансовые институты, страховая
деятельность, игорный бизнес, посредническая
деятельность - 2,5;
из них банки, имеющие удельный вес по социально
значимым видам вкладов ("Пенсионный", "Срочный
пенсионный") в общем остатке вкладов не ниже 60%,
а также удельный вес платежей в общей сумме
платежей не ниже 90% - 1,5;
- банки, кредитующие промышленные
и сельскохозяйственные предприятия Волгоградской
области по льготным ставкам, при удельном весе
такого кредитования в общем объеме предоставляемых
кредитов не менее 50% - 1,5;
- склады (офисы) - 0,6;
- торговля продовольственной группой и ликероводочными
изделиями - 1,0;
- торговля продовольственной и непродовольственной
группой товаров - 0,8;
- специализированная торговля овощной продукцией
и фруктами - 0,8;
- транспорт, связь - 0,3;
- предприятия общественного питания - 0,2;
- торговля хлебобулочными, молочными изделиями
и детским питанием при условии, что объем выручки
по указанным продуктам составляет не менее 70%
от общего объема товарооборота - 0,2;
- торговля периодическими печатными изделиями
и книжной продукцией - 0,3;
- строительство и ремонт зданий - 0,5;
- услуги по ремонту КИП - 0,7;
- бытовое обслуживание населения - 0,2;
- средства массовой информации, культура - 0,1;
- коммерческие образовательные учреждения - 1,7;
- медицина, спорт (при наличии соответствующей
лицензии), кроме стоматологических услуг - 0,3;
- аптеки - 0,6;
- стоматологические услуги - 1,4;
- проектно-изыскательные работы - 0,7;
- нотариальные услуги (при наличии соответствующей
лицензии) - 1,0;
- изготовление документов, удостоверений - 0,4;
- кабельное ТВ-вещание - 0,8;
- прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий
перечень - 0,8.По организациям, осуществляющим несколько видов деятельности, коэффициент вида деятельности определяется как средневзвешенная величина по формуле:
Ктд = SUM (Ктдi х Уi), где:
Ктд - средневзвешенная величина коэффициента типа деятельности;
SUM - знак суммы;
Ктдi - коэффициент i-го типа деятельности;
i - вид типа деятельности, изменяется от 1 до N, где N - количество видов деятельности, осуществляемых арендатором;
Уi - удельный вес (в долях единицы) 1-го вида деятельности (определяется по данным, представленным арендатором и согласованным с балансодержателем за последний отчетный период, как отношение выручки от реализации продукции (работ, услуг) по i-му виду деятельности к общему объему реализованной продукции (работ, услуг).
Величина арендной платы за 1 кв. м для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины арендной ставки. В случае если расчетная величина арендной платы ниже установленного минимума, для заключения договора осуществляется корректировка расчетной величины в следующем порядке:
Доходная часть бюджета определяется в размере действующей минимальной ставки для организаций, коэффициент типа деятельности которых установлен на уровне, не превышающем единицу.
Для всех остальных организаций действующие минимальные ставки арендной платы умножаются на коэффициент типа деятельности.
На 2007 год минимальную величину доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений определить в размере 22 рублей за 1 кв. м в месяц без НДС.
При этом минимальная величина доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету арендной платы, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.
Сумма ежемесячных платежей определяется в размере 1/12 величины годовой арендной платы с учетом НДС (начисляется по действующей ставке к расчетному значению арендной платы).
2.2.В расчет стоимости аренды нежилых помещений (зданий) не включаются эксплуатационные расходы балансодержателей, центральное отопление и коммунальные услуги. Эти расходы оплачиваются отдельно.
2.3.Особенности определения доходной части бюджета для отдельных категорий арендаторов.
Органам исполнительной власти и подведомственным им предприятиям и организациям, финансируемым исключительно за счет бюджета того же уровня, что и предоставляемое в аренду имущество, судам, органам милиции и прокуратуры, военным комиссариатам, детским домам, общественным организациям доноров, инвалидов и пенсионеров, религиозным организациям, казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ Российской Федерации, помещения выделяются по договору безвозмездного пользования на основании постановления главы администрации Фроловского муниципального района.
При сдаче в аренду открытых площадок, используемых для производственных и социально значимых целей, устанавливается коэффициент 0,5 к минимальной ставке арендной платы.
В соответствии с Положением об имущественной поддержке малого предпринимательства в Волгоградской области при расчете величины арендной платы за использование объектов, относящихся к муниципальной собственности Фроловского муниципального района, субъектам малого предпринимательства, отнесенным к таковым в поддержке малого предпринимательства, значение коэффициента типа деятельности которых ниже или равно единице, применяется понижающий индекс 0,5;
- для вновь созданных субъектов малого предпринимательства, за исключением образованных на базе ликвидированных (реорганизованных) предприятий, их филиалов и структурных подразделений, в первые два года значение коэффициента типа деятельности принимается равным нулю; в третий год к коэффициенту типа деятельности применяется понижающий индекс 0,25; начиная с четвертого года применяется понижающий индекс 0,5.
Решение о применении понижающих индексов к коэффициенту типа деятельности для субъектов малого предпринимательства принимается отделом по управлению имуществом и землепользованию администрации Фроловского муниципального района при наличии ходатайства отдела по экономике администрации Фроловского муниципального района и выписки из протокола заседания рабочей группы по поддержке малого предпринимательства.
2.4.Определение арендной платы при почасовом использовании муниципального имущества.
При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы и пр.), расчет арендной платы выполняется в следующем порядке: в соответствии с Методикой определяется размер месячной величины арендных платежей. Полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца.
При сдаче в аренду оборудования, движимого имущества годовая ставка арендной платы рассчитывается по формуле:
Ап = N x (1 + E: 100%), где:
N - годовая сумма амортизационных отчислений;
Е - увеличенная на 3 пункта процентная ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком РФ.
2.5.При сдаче в аренду имущественных комплексов, оборудования, движимого имущества годовая величина доходной части бюджета рассчитывается по формуле:
Ап = N x (1 + Е: 100%), где:
N - годовая сумма амортизационных отчислений, рассчитанная в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ;
Е - увеличенная на 3 пункта процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации.
2.6.Величина доходной части бюджета за размещение наружной рекламы на объектах муниципальной собственности определяется в соответствии с приложением N 1.
3.Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и зачета затрат на их проведение
3.1.Условия и порядок возмещения затрат арендатора на производство капитального ремонта, реконструкцию.
3.1.1.Затраты на капитальный ремонт, реконструкцию объекта могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока договора аренды путем их зачета в счет подлежащей перечислению арендной платы за объект.
Зачет затрат арендатора производится в пределах срока действия договора аренды, не превышающего 24 месяца, при одновременном обязательном перечислении арендатором в бюджет арендной платы, рассчитанной исходя из минимальной ставки арендной платы, предусмотренной Методикой.
Зачету подлежит сумма фактических затрат в пределах величины, рассчитанной как разность между арендной платой, подлежащей внесению в бюджет согласно договору аренды в течение 24 месяцев, и арендной платой за аналогичный период, рассчитанной исходя из действующей минимальной ставки арендной платы.
3.1.2.По письменному заявлению арендатора при наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.1 Методики, создается комиссия, которая с выездом на место принимает решение о проведении капитального ремонта, реконструкции объекта.
3.1.3.На основании акта комиссии арендатору дается письменное разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта с утвержденными сроками их проведения.
3.1.4.По окончании работ арендатор представляет администрации Фроловского муниципального района для утверждения акты выполненных работ, подписанные подрядчиком и заказчиком, согласованные с балансодержателем, платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка.
3.1.5.Распоряжением главы Фроловского муниципального района создается комиссия по приемке выполненных работ.
3.1.6.На основании акта выполненных работ и заключения комиссии отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Фроловского муниципального района готовит проект распоряжения о зачете затрат на капитальный ремонт, реконструкцию объекта с указанием суммы, подлежащей зачету.
3.1.7.Возмещению подлежат затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта, восстановление или замену инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.
3.1.8.Стоимость некачественно выполненных капитального ремонта, реконструкции зачету не подлежит.
3.1.9.Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным теплоэнерговодоснабжением, технологическим оборудованием, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.
3.1.10.Проведенные без согласия администрации Фроловского муниципального района и балансодержателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению арендатору не подлежат.
3.1.11.В случаях, когда арендатор является балансодержателем объекта, капитальный ремонт, реконструкция, выполненные за счет амортизационных отчислений, зачету в счет арендных платежей не подлежат.
3.2.Порядок согласования производства капитального ремонта и реконструкции.
3.2.1.Для получения разрешения на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор представляет в отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Фроловского муниципального района следующие документы:
- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта и предложения по условиям и срокам их проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта, реконструкцию в счет подлежащей уплате арендной платы за объект, если эти затраты подлежат зачету в соответствии с разделом 3 настоящей Методики;
- техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта, реконструкции объекта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель балансодержателя;
- для проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции необходимо разработать проект на планируемые работы и согласовать его с балансодержателем;
- капитальный ремонт, реконструкция в обязательном порядке должны быть согласованы с пожарными и по необходимости с другими организациями;
- смета на проведение работ, согласованная с балансодержателем.
3.2.2.При наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.1 настоящей Методики, отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Фроловского муниципального района принимает решение о капитальном ремонте, реконструкции объекта и в письменной форме сообщает его арендатору.
4.Плата за аренду земли
4.1.По договору аренды нежилого помещения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята нежилым помещением.
4.2.Арендная плата за землю определяется согласно утвержденной главой Фроловского муниципального района Временной методике расчета арендной платы за земельные участки и утвержденным Думой Фроловского муниципального района годовым ставкам арендной платы за земельные участки на текущий год.
Начальник отдела по управлению
имуществом и землепользованию
администрации Фроловского
муниципального района
Е.С.ВЛАСОВА