Распоряжение от 26.01.2007 г № 18
Об утверждении Методики по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к муниципальной собственности Нехаевского муниципального района Волгоградской области
В целях повышения эффективности процесса управления объектами, находящимися в муниципальной собственности Нехаевского муниципального района:
1.Утвердить Методику по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к муниципальной собственности Нехаевского муниципального района (прилагается).
2.Контроль за исполнением данного распоряжения возложить на отдел по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Нехаевского муниципального района.
3.Распоряжение администрации Нехаевского района N 141 от 26.06.2002 считать утратившим силу.
И.о. главы администрации
А.П.ЛЕОНТЬЕВ
МЕТОДИКА
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ДОХОДНОЙ ЧАСТИ БЮДЖЕТА В СОСТАВЕ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НЕХАЕВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
1.Основные положения
1.1.Настоящая Методика разработана в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года N 1535, Законом РФ от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ, Распоряжением Министерства Государственного имущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года N 396-р, Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области N 576-р от 30 ноября 2004 года "Об утверждении Методики по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к государственной собственности Волгоградской области", Решением Нехаевской районной Думы от 30.11.2006 N 12/7 "О порядке распоряжения и управления муниципальным имуществом, находящимся в собственности Нехаевского муниципального района".
1.2.Методика определяет общий порядок определения величины доходной части бюджета при сдаче в аренду или при продаже объектов нежилого фонда муниципальной собственности Нехаевского района.
1.3.Арендная плата состоит из двух элементов:
1.3.1.Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с настоящей Методикой, перечисляется в районный бюджет.
Арендатор самостоятельно оформляет счета-фактуры и производит оплату в бюджет доходной части бюджета и НДС в соответствии с Письмом Государственной налоговой службы РФ от 20.03.1997 N ВЗ-2-03/260 "О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества".
1.3.2.Затраты по содержанию и эксплуатации здания (помещения), включая стоимость коммунальных услуг, компенсацию налогов, имеющих непосредственное отношение к объекту недвижимости, возмещаются организации-арендодателю.
Порядок оплаты арендной платы, определяемый подпунктом 1.3.2, регламентируется отдельным двухсторонним договором, заключаемым между организацией-арендодателем и арендатором (перечисляется арендатором на лицевой счет организации-арендатором, открытый в соответствии с действующим порядком).
2.Расчет доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности
2.1.Определение доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями.
Годовая величина доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями рассчитывается по формуле:
Ап = S x (Сб x Киз x Км x Кт x Кз x Ктд x Кнж x Кик): 10,
S - общая площадь арендуемого объекта (здания, сооружения либо их части), состоящая из полезной площади кабинетов (обособленная площадь залов, холлов и т.д.), используемой исключительно арендатором, а также вспомогательных и технических помещений (подвалы, полуподвалы, холлы, коридоры, лестничные марши, площадки, санузлы, бытовые комнаты и т.д.), используемых всеми пользователями здания, сооружения. Размер вспомогательных и технических помещений, приходящихся на 1 кв. м полезной площади арендуемых помещений, определяется в соответствии с данными технического паспорта объекта по коэффициенту соотношения вспомогательных и технических площадей к полезной площади объекта;
Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. м, принимаемая в соответствии с данными Волгоградского областного Комитета государственной статистики (пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Волгоградского областного Комитета государственной статистики);
Киз - коэффициент износа объекта:
Киз = (100 - процент износа объекта): 100.
Процент износа определяется в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ. При этом коэффициент износа объекта, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,25;
Км - коэффициент вида строительного материала.
Устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов здания и дифференцируется по следующим категориям:
- кирпич - 1,5;
- железобетон - 1,0;
- дерево - 0,6;
- комбинированные - 0,8;
Кт - коэффициент типа здания.
Устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта и дифференцируется по следующим категориям:
производственное или складское:
- отапливаемое - 0,5;
- неотапливаемое - 0,3;
административное:
- отапливаемое - 1,1;
- неотапливаемое - 0,7;
- прочие - 1,0;
Кз - коэффициент территориальной зоны, установлен в соответствии с Методикой, утвержденной Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 18.01.2002 N 58-р (приложение N 1) - 1,9;
Ктд - коэффициент типа деятельности, устанавливается в зависимости от основного вида экономической деятельности арендатора согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, выданной налоговым органом по месту регистрации арендатора, либо в зависимости от уровня бюджета, из средств которого осуществляется финансирование организации, и дифференцируется по следующим категориям:
- банки и другие финансовые институты, страховая деятельность, игорный бизнес, биржевая и посредническая деятельность - 7,5;
из них банки, имеющие удельный вес по социально значимым видам вкладов ("Пенсионный", "Срочный пенсионный") в общем остатке вкладов не ниже 60%, а также удельный вес платежей в бюджет и коммунальных платежей не ниже 90%, - 1,5;
- банки, кредитующие промышленные и сельскохозяйственные предприятия Волгоградской области по льготным ставкам, при удельном весе такого кредитования в общем объеме представляемых кредитов не менее 50% - 1,5;
- гостиничный бизнес, производство и размещение рекламы - 3,0;
- склады - 5,0;
- торговля потребительскими товарами - 2,5;
- торговля периодическими печатными изданиями и книжной продукцией - 0,75;
- транспортные предприятия, осуществляющие пассажирские перевозки по фиксированным тарифам с предоставлением льгот согласно действующему законодательству, - 0,25;
- транспорт, связь, торговля продуктами питания, предприятия общественного питания - 1,5, в том числе торговля хлебобулочными, молочными изделиями и детским питанием - 0,5;
- строительство и ремонт зданий - 1,0;
- проектная деятельность - 1,0;
- производство потребительских товаров - 0,75;
- бытовое обслуживание населения - 0,5;
- производство продуктов питания и товаров детского ассортимента - 0,5;
- средства массовой информации, культура - 0,75;
- медицина, спорт, образование (при наличии соответствующей лицензии) - 0,25;
в том числе аптеки - 0,1;
- прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, - 1,5.
По организациям, осуществляющим несколько видов деятельности, коэффициент типа деятельности определяется как средневзвешенная величина по формуле:
Ктд = SUM (Ктдi x Уi), где:
Ктд - средневзвешенная величина коэффициента типа деятельности;
SUM - знак суммы;
Ктдi - коэффициент i-го типа деятельности;
i - вида типа деятельности, изменяется от 1 до N, где N количество видов деятельности, осуществляемых арендатором;
Уi - удельный вес (в долях единицы) 1 вида деятельности (определяется по данным стр. 010 формы N 2 "Отчет о прибылях и убытках" за последний отчетный период как отношение выручки от реализации продукции (работ, услуг) по i-му виду деятельности к общему объему реализованной продукции (работ, услуг).
Проверка данных по расшифровке стр. 010 формы N 2, предоставляемых арендатором, осуществляется на основе их сверки с цифрами расчета налога на пользователей автодорог;
Кнж - коэффициент качества объекта:
Кнж = (К6.1 + К6.2 + К6.3 + К6.4), где:
К6.1 - коэффициент расположения:
- отдельно стоящее здание - 0,54;
- надземная встроенно-пристроенная часть - 0,49;
- чердак (мансарда) - 0,26;
- полуподвал - 0,22;
- подвал - 0,19;К6.2 - степень технического обустройства:
- наличие водопровода, канализации
и центрального отопления - 0,27;
- наличие одного вида коммунальных услуг - 0,1;К6.3 - высота потолков в помещении:
- свыше 3,0 м - 0,07;
- от 2,6 до 3,0 м - 0,05;
- менее 2,6 м - 0,03;К6.4 - удобство коммерческого использования здания - 0,19.
Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера доходной части бюджета + НДС.
В случае если расчетная величина доходной части бюджета ниже установленной минимальной величины доходной части бюджета, при заключении договора аренды доходная часть бюджета определяется исходя из размера ее минимальной величины.
На 2010 год минимальную величину доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений определить в размере: по станице Нехаевской - 38 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС; по сельским поселениям - 30,5 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС.
При этом минимальная величина доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету арендной платы, по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.
Сумма ежемесячных платежей определяется в размере 1/12 величины доходной части бюджета с учетом налога на добавленную стоимость (начисляется по действующей ставке к расчетному значению доходной части бюджета).
2.2.Определение размера доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.
2.2.1.По инициативе арендатора допускается уточнение размера доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями, рассчитанного в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящей Методики, исходя из рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определяемой независимым оценщиком. При этом оплата услуг оценщика производится за счет арендатора.
С момента представления соответствующего отчета о рыночной стоимости устанавливается годовая величина доходной части бюджета, рассчитанная по формуле:
Ап = R х Е1: 100%, где:
R - рыночная стоимость объекта аренды;
Е1 - процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленная Центральным банком Российской Федерации на дату заключения договора.
При сроке аренды более одного года (продлении срока договора аренды) пересмотр величины доходной части бюджета осуществляется:
в связи с изменением индекса потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области - не чаще одного раза в год, при этом доходная часть бюджета увеличивается пропорционально росту индекса потребительских цен на товары и услуги населению по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области;
в связи с переоценкой рыночной стоимости объекта аренды - не реже одного раза в пять лет на основании проведения новой оценки за счет арендатора.
При отказе арендатора от пересмотра величины доходной части бюджета по указанным основаниям (изменение уровня инфляции и переоценка рыночной стоимости) величина доходной части бюджета устанавливается в соответствии с пунктом 2.1 настоящей Методики.
Установление величины доходной части бюджета в порядке, определяемом настоящим пунктом, оформляется договором аренды имущества (дополнительным соглашением к договору аренды имущества). До момента подписания дополнительного соглашения на основании отчета о рыночной стоимости действует величина доходной части бюджета, определенная в соответствии с общим пунктом 2.1 настоящей Методики, оформленная договором аренды (дополнительным соглашением к договору аренды).
В случае если ставка арендной платы, рассчитанная на основе рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определяемой независимым оценщиком, ниже минимальной величины доходной части бюджета, установленной Методикой, расчет арендной платы производится исходя из утвержденного размера минимальной величины доходной части бюджета.
2.2.2.Действие пункта 2.2 (2.2.1) распространяется на договоры аренды, заключенные до утверждения настоящей Методики, и применительно к ним в течение срока действия оценки - 5 лет с даты ее проведения.
2.3.Особенности определения доходной части бюджета для отдельных категорий арендаторов.
Органам исполнительной власти и подведомственным им предприятиям и организациям, финансируемым исключительно за счет средств областного бюджета, судам, органам милиции и прокуратуры, военным комиссариатам, налоговым органам, органам статистики (для целей хранения переписной документации Всероссийской переписи населения 2002 года при наличии обращения Администрации Волгоградской области), государственным предприятиям на период их приватизации, казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ Российской Федерации, религиозным конфессиям при отправлении обрядов в больничных храмах (часовнях, молитвенных комнатах и т.д.); гражданам, приватизировавшим жилье в домах, не имеющих центрального отопления, за использование хозяйственных построек для хранения твердого топлива, отделению Управления Федеральной миграционной службы России по Волгоградской области в Нехаевском районе помещения выделяются по договору безвозмездного пользования.
Доходная часть бюджета в размере минимальной величины устанавливается следующим организациям:
организациям, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов физических лиц, являющихся инвалидами, либо вкладов общественных организаций инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80% (списочная численность инвалидов среди работников такой организации составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%), Федеральному бюджетному учреждению "Межрайонная уголовно-исполнительная инспекция N 9 Главного управления Федеральной службы исполнения наказания по Волгоградской области".
При сдаче в аренду открытых площадок величина доходной части бюджета устанавливается из расчета 0,5 минимальной величины доходной части бюджета.
При сдаче в аренду специализированных жилых помещений муниципального жилого фонда арендную плату установить на уровне цены за наем жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде.
2.4.Определение доходной части бюджета при почасовом использовании муниципального имущества.
При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы и пр.), расчет доходной части бюджета выполняется в следующем порядке: в соответствии с Методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца.
2.5.Определение доходной части бюджета при сдаче в аренду прочих видов муниципального имущества.
2.5.1.При сдаче в аренду имущественных комплексов, оборудования, движимого имущества годовая величина доходной части бюджета рассчитывается по формуле:
Ап = N x (1 + Е: 100%), где:
N - годовая сумма амортизационных отчислений, рассчитанная в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ;
Е - увеличенная на 3 пункта процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации.
Для имущества, имеющего 100% износа, годовая сумма амортизационных отчислений рассчитывается исходя из 25% балансовой восстановительной стоимости.
2.5.2.Величина доходной части бюджета за размещение наружной рекламы на объектах государственной собственности определяется в соответствии с таблицей N 1 приложения N 1.
3.Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и зачета затрат на их проведение
3.1.Условия и порядок возмещения затрат арендатора на производство капитального ремонта, реконструкцию.
3.1.1.Затраты на капитальный ремонт, реконструкцию объекта могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока договора аренды путем их зачета в счет подлежащей перечислению арендной платы за объект.
Зачет затрат арендатора производится в пределах срока действия договора аренды, не превышающего 24 месяца, при одновременном обязательном перечислении арендатором в бюджет арендной платы, рассчитанной исходя из минимальной ставки арендной платы, предусмотренной Методикой.
Зачету подлежит сумма фактических затрат в пределах величины, рассчитанной как разность между арендной платой, подлежащей внесению в бюджет согласно договору аренды в течение 24 месяцев, и арендной платой за аналогичный период, рассчитанной исходя из действующей минимальной ставки арендной платы.
3.1.2.По письменному заявлению арендатора при наличии комплекта документов, предусмотренного п. 3.2.2 настоящего Порядка, распоряжением администрации создается комиссия, которая с выездом на место принимает решение о проведении капитального ремонта, реконструкции объекта.
3.1.3.На основании акта комиссии арендатору дается письменное разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта с утвержденными сроками их проведения.
Только в случае письменного разрешения администрации на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор приступает к производству работ.
3.1.4.По окончании работ арендатор представляет в администрацию для утверждения акты выполненных работ, подписанные подрядчиком, согласованные с балансодержателем платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка, экспертное заключение о полноте и качестве выполненных работ специализированной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить).
3.1.5.Распоряжением комитета создается комиссия по приемке выполненных работ.
3.1.6.На основании акта выполненных работ и заключения комиссии комитет готовит распоряжение о зачете затрат арендатора на капитальный ремонт, реконструкцию объекта с указанием суммы, подлежащей зачету.
3.1.7.Возмещению подлежат: затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта, восстановление или замену инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.
3.1.8.Комитетом может быть принято решение о возмещении затрат на замену либо ремонт кровли, чернового пола, ремонт фасада и замену столярных изделий и полов, в случае если их выполнение вызвано необходимостью сохранения муниципального имущества в надлежащем состоянии.
3.1.9.Стоимость некачественно выполненного капитального ремонта, реконструкции зачету не подлежит.
3.1.10.Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным теплоэнерговодоснабжением, технологическим оборудованием, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.
3.1.11.Проведенные без согласия комитета и балансодержателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению арендатору не подлежат.
3.1.12.В случаях когда арендатор является балансодержателем объекта, капитальный ремонт, реконструкция, выполненные за счет амортизационных отчислений, зачету в счет арендных платежей не подлежат.
3.2.Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции.
3.2.1.Капитальный ремонт, реконструкция объекта производится за счет средств балансодержателя либо арендатора. В случае когда капитальный ремонт, реконструкция осуществляются за счет средств арендатора, необходимо получить письменное согласие комитета на проведение указанных работ.
3.2.2.Для получения разрешения на производство капитального ремонта, реконструкции объекта арендатор представляет в комитет следующие документы:
- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта, реконструкции объекта и предложения по условиям и срокам его проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта, реконструкции в счет подлежащей уплате арендной платы за объект, если эти затраты подлежат зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка;
- техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта, реконструкции объекта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель балансодержателя;
- для проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции необходимо разработать проект на планируемые работы и согласовать его с балансодержателем;
- капитальный ремонт, реконструкция в обязательном порядке должны быть согласованы с СЭС, пожарными, по необходимости - с другими эксплуатирующими организациями;
- план-график проведения работ;
- смету на проведение работ, выполненную специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить), согласованную с балансодержателем.
Виды и объемы работ по капитальному ремонту, реконструкции объекта, подлежащие зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка, должны быть выделены в отдельную смету (далее - Смета);
- согласование планируемых работ с органами охраны памятников, в случае если объект является памятником истории и архитектуры.
3.2.3.При наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.2 настоящего Порядка, комитет принимает решение о капитальном ремонте, реконструкции объекта и в письменной форме сообщает его арендатору.
Начальник общего отдела
И.Ф.ФЕТЮХИН