Приложение к Решению от 21.03.2008 г № 32/221-РД Методика
Методика по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к муниципальной собственности кумылженского муниципального района волгоградской области
1.Основные положения
1.1.Настоящая Методика разработана в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в редакции от 01.12.2007), Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Кумылженского района.
1.2.Методика определяет общий порядок определения величины доходной части бюджета при сдаче в аренду объектов муниципальной собственности Кумылженского муниципального района Волгоградской области (далее по тексту - объект).
1.3.Арендная плата состоит из двух элементов:
1.3.1.Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с настоящей Методикой, перечисляется в бюджет Кумылженского муниципального района в соответствии с действующим бюджетным законодательством и иными нормативно-правовыми актами.
Арендатор самостоятельно оформляет счет-фактуры и производит оплату в бюджет доходной части бюджета и НДС в соответствии с Письмом Государственной налоговой службы РФ от 20.03.1997 N ВЗ-2-03/260 "О применении счет-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества".
1.3.2.Затраты на содержание и эксплуатацию здания (помещения), включая стоимость коммунальных услуг, компенсацию налогов, имеющих непосредственное отношение к объекту недвижимости, регулируются отдельным двухсторонним договором, заключенным между балансодержателем и арендатором (перечисляется арендатором на счет балансодержателя или организации, оказывающей коммунальные услуги).
1.4.Размер арендной платы может быть пересмотрен до истечения срока действия договора по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
2.Расчет доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности
2.1.Определение доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями.
Годовая величина доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями рассчитывается по формуле:
Ап = S x (Сб x Киз x Км x Кт x Кз x Ктд x Кнж): 10,
S - общая площадь арендуемого объекта (здания, сооружения либо их части), состоящая из полезной площади кабинетов (обособленной площади залов, холлов и т.д.), используемой исключительно арендатором, а также вспомогательных и технических помещений (подвалы, полуподвалы, холлы, коридоры, лестничные марши, площадки, санузлы, бытовые комнаты и т.д.), используемых всеми пользователями здания, сооружения. Размер вспомогательных и технических помещений, приходящихся на 1 кв. м полезной площади арендуемых помещений, определяется в соответствии с данными технического паспорта объекта по коэффициенту соотношения вспомогательных и технических площадей к полезной площади объекта);
Сб - базовая величина строительства 1 кв. м нежилого объекта, принимаемая в соответствии с данными Волгоградского областного комитета государственной статистики (пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области). На 2010 год базовую величину строительства 1 кв. м нежилого объекта установить в размере 11122 рублей;
Киз - коэффициент износа объекта, рассчитывается по формуле:
Киз = (100 - процент износа объекта): 100.
Процент износа определяется в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ. При этом коэффициент износа объекта, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,25;
Км - коэффициент вида строительного материала, устанавливаемый в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта и дифференцируемый по следующим категориям:
кирпич - 1,5;
железобетон - 1,0;
дерево - 0,6;
комбинированные - 0,8;Кт - коэффициент типа здания, помещения, устанавливаемый в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта и дифференцируемый по следующим категориям:
производственное или складское:
отапливаемое - 0,5;
неотапливаемое - 0,3;
административное:
отапливаемое - 1,1;
неотапливаемое - 0,7;
прочие - 1,0;Кз - коэффициент территориальной зоны, устанавливается в размере 0,35;
Ктд - коэффициент типа деятельности, устанавливается в зависимости от основного вида экономической деятельности арендатора согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, выданной налоговым органом по месту регистрации арендатора, либо в зависимости от уровня бюджета, из средств которого осуществляется финансирование организации, и дифференцируется по следующим категориям:
- организации, 100% расходов на содержание которых
финансируется из бюджета одного уровня, использующие
имущество другого уровня собственности - 0,04;
- учреждения здравоохранения и социальной защиты населения,
финансируемые из федерального, областного и муниципального
бюджетов, с установлением минимальной величины доходной
части бюджета в размере 15 рублей за 1 кв. м в месяц
независимо от района расположения - 0,04;
- общественные организации молодежи, детские и юношеские
организации, организации ветеранов, инвалидов, создаваемые
с целью проведения социально значимых культурных,
образовательных мероприятий (кроме спорта и игр),
с установлением минимальной величины доходной части бюджета
в размере 15 рублей за 1 кв. м в месяц независимо от района
расположения - 0,04;
- некоммерческие организации, организации и индивидуальные
предприниматели, организующие общественное питание
в государственных учреждениях и на предприятиях, в том числе
изготовление и реализацию кулинарной продукции,
разнообразной по дням недели, или специальных рационов
питания для различных групп обслуживаемого контингента
по льготным ценам - 0,11;
- игорный бизнес, ночные клубы, казино, биржевая и
посредническая деятельность - 7,5;
- банки, инвестиционные банки, финансовые институты,
страховая деятельность - 4,5;
- из них банки, имеющие удельный вес по социально значимым
видам вкладов ("Пенсионный", "Срочный пенсионный") в общем
остатке вкладов не ниже 60%, а также удельный вес платежей
в бюджет и коммунальных платежей в общей сумме платежей не
ниже 90% - 1,5;
- банки, кредитующие промышленные и сельскохозяйственные
предприятия Волгоградской области по льготным ставкам, при
удельном весе такого кредитования в общем объеме
предоставляемых кредитов не менее 50% - 1,5;
- гостиничный бизнес, производство и размещение рекламы,
склады - 3,0;
- аудит, консалтинг - 2,0;
- риэлторская и оценочная деятельность - 2,0;
- ресторанный бизнес - 2,0;
- мобильная связь - 1,75;
- электросвязь - 1,5;
- почтовая связь - 0,5;
- транспорт - 1,5;
в том числе:
- услуги пассажирского транспорта - 0,5;
- предприятия общественного питания - 1,5;
- торговля потребительскими товарами - 2,5;
в том числе:
- торговля товарами детского ассортимента - 1,5;
- торговля продуктами питания - 1,5;
- торговля ликероводочными и табачными изделиями (при наличии
лицензии) - 3,5;
- торговля хлебобулочными, молочными изделиями и детским
питанием - 0,5;
- торговля периодическими печатными изданиями и книжной
продукцией - 1,0;
- координация межхозяйственных связей - 1,5;
- турагентская и туроператорская деятельность - 1,5;
- строительство и ремонт зданий - 1,0;
- проектная и научно-исследовательская деятельность - 0,75;
- производство потребительских товаров - 0,75;
из них:
- производство продуктов питания и товаров детского
ассортимента - 0,5;
- производство мебели - 1,0;
- бытовое обслуживание населения (кроме услуг по техническому
обслуживанию и ремонту автотранспортных средств) - 0,5;
- услуги по техническому обслуживанию и ремонту
автотранспортных средств - 1,5;
- в том числе технический контроль автомобилей: периодический
технический осмотр легковых и грузовых автомобилей,
мотоциклов, автобусов и других автотранспортных средств - 0,5;
- средства массовой информации, культура - 0,75;
- медицина, образование (при наличии лицензии на
осуществление указанной деятельности), спорт (при наличии
документа по аккредитации) - 0,25;
в том числе:
- аптеки - 0,1;
- стоматологические услуги - 0,5;
- прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень - 1,5.По организациям, осуществляющим несколько видов деятельности, коэффициент типа деятельности определяется как средневзвешенная величина по формуле:
Ктд = SUM (Ктдi x Yi), где:
Ктд - средневзвешенная величина коэффициента типа деятельности;
SUM - знак суммы;
Ктдi - коэффициент i-го типа деятельности;
i - вид типа деятельности, изменяется от 1 до N, где N - количество видов деятельности, осуществляемых арендатором;
Yi - удельный вес (в долях единицы) 1-го вида деятельности (определяется по данным, представленным арендатором и согласованным с балансодержателем за последний отчетный период, как отношение выручки от реализации продукции (работ, услуг) по i-му виду деятельности к общему объему реализованной продукции (работ, услуг).
Доходная часть бюджета за площади, сдаваемые в субаренду, рассчитывается с применением коэффициента вида деятельности субарендатора, в случае если указанный коэффициент выше, чем у основного арендатора;
Кнж - коэффициент качества объекта, рассчитывается по формуле:
Кнж = (К6.1 + К6.2 + К6.3 + К6.4), где:
К6.1 - коэффициент расположения:
- отдельно стоящее здание - 0,54;
- надземная встроенно-пристроенная часть - 0,49;
- чердак (мансарда) - 0,26;
- полуподвал - 0,22;
- подвал - 0,19;К6.2 - степень технического обустройства:
- наличие водопровода, канализации, горячей
воды и центрального отопления - 0,27;
- наличие водопровода, канализации и
центрального отопления - 0,16;
- наличие водопровода и канализации - 0,1;
- при наличии одного вида коммунальных услуг - 0,05;К6.3 - высота потолков в помещении (средняя в здании):
- свыше 3,0 м - 0,07;
- от 2,6 до 3,0 м - 0,05;
- менее 2,6 м - 0,03;К6.4 - удобство коммерческого использования - 0,19.
Величина доходной части бюджета за 1 кв. м для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины доходной части бюджета. В случае если расчетная величина доходной части бюджета ниже установленного минимума, при заключении договора аренды осуществляется корректировка расчетной величины в следующем порядке.
Доходная часть бюджета определяется в размере действующей минимальной ставки для организаций, коэффициент типа деятельности которых установлен на уровне, не превышающем единицу.
Для всех остальных организаций действующие минимальные ставки арендной платы умножаются на коэффициент типа деятельности.
На 2010 год минимальную величину доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений определить в размере: ст. Кумылженская - 37 рублей за 1 кв. м в месяц без НДС, прочие населенные пункты - 29 рублей 70 копеек в месяц без НДС.
При этом минимальная величина доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету арендной платы, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.
Сумма ежемесячных платежей определяется в размере 1/12 величины доходной части бюджета с учетом налога на добавленную стоимость (начисляется по действующей ставке к расчетному значению доходной части бюджета).
2.2.Определение размера доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений исходя из рыночной стоимости недвижимости.
2.2.1.По инициативе арендатора допускается уточнение размера доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями, рассчитанного в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящей Методики, исходя из рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определяемой независимым оценщиком. При этом оплата услуг оценщика производится за счет арендатора.
С момента представления соответствующего отчета о рыночной стоимости устанавливается годовая величина доходной части бюджета, рассчитанная по формуле:
Ап = R x Е1: 100%, где:
R - рыночная стоимость объекта аренды;
Е1 - процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленная Центральным банком Российской Федерации на дату заключения договора.
При сроке аренды более одного года (продлении срока договора аренды) пересмотр величины доходной части бюджета осуществляется:
- в связи с изменением индекса потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области - не чаще одного раза в год, при этом доходная часть бюджета увеличивается пропорционально росту индекса потребительских цен на товары и услуги населению по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области;
- в связи с переоценкой рыночной стоимости объекта аренды - не реже одного раза в пять лет на основании проведения новой оценки за счет арендатора.
При отказе арендатора от пересмотра величины доходной части бюджета по указанным основаниям (изменение уровня инфляции и переоценка рыночной стоимости) величина доходной части бюджета устанавливается в соответствии с пунктом 2.1 настоящей Методики.
Установление величины доходной части бюджета в порядке, определяемом настоящим пунктом, оформляется договором аренды имущества (дополнительным соглашением к договору аренды имущества). До момента подписания дополнительного соглашения на основании отчета о рыночной стоимости действует величина доходной части бюджета, определенная в соответствии с общим пунктом 2.1 настоящей Методики, оформленная договором аренды (дополнительным соглашением к договору аренды).
В случае если ставка арендной платы, рассчитанная на основе рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определяемой независимым оценщиком, ниже минимальной величины доходной части бюджета, установленной Методикой, расчет арендной платы производится исходя из утвержденного размера минимальной величины доходной части бюджета.
2.2.2.Действие пункта 2.2 (2.2.1) распространяется на договоры аренды, заключенные до утверждения настоящей Методики, и применительно к ним в течение срока действия оценки - 5 лет с даты ее проведения.
2.3.Особенности определения доходной части бюджета для отдельных категорий арендаторов.
Органам исполнительной власти Волгоградской области и органам местного самоуправления Кумылженского муниципального района и подведомственным им предприятиям и организациям, финансируемым исключительно за счет средств областного бюджета и муниципального бюджета, судам, органам милиции и прокуратуры, военным комиссариатам, налоговым органам, муниципальным предприятиям на период их приватизации, казачьим обществам, включенным в реестр казачьих обществ Российской Федерации, религиозным конфессиям при отправлении обрядов в больничных храмах (часовнях, молитвенных комнатах и т.д.), гражданам, приватизировавшим жилье в домах, не имеющих центрального отопления, за использование хозяйственных построек для хранения твердого топлива, помещения выделяются по договору безвозмездного пользования.
Доходная часть бюджета в размере минимальной величины устанавливается следующим организациям:
- организациям, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов физических лиц, являющихся инвалидами, либо вкладов общественных организаций инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80% (списочная численность инвалидов среди работников такой организации составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%).
При сдаче в аренду открытых площадок величина доходной части бюджета устанавливается из расчета 0,5 минимальной величины доходной части бюджета.
В соответствии с Положением об имущественной поддержке малого предпринимательства в Волгоградской области при расчете доходной части бюджета в составе арендной платы для субъектов малого предпринимательства, отнесенных к таковым в соответствии с Федеральным законом от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации" и коэффициент типа деятельности которых в соответствии с настоящей Методикой ниже единицы, применяются:
- коэффициент типа деятельности, равный нулю (для вновь созданных либо существующих менее двух лет субъектов малого предпринимательства, за исключением образованных на базе ликвидированных (реорганизованных) предприятий, их филиалов и структурных подразделений);
- понижающий индекс 0,25 (применяется в третий год деятельности);
- понижающий индекс 0,5 (применяется в четвертый год деятельности).
Начиная с пятого года применение понижающих индексов по вышеуказанному основанию прекращается.
Решение о применении понижающих индексов к коэффициенту типа деятельности для субъектов малого предпринимательства принимается администрацией Кумылженского муниципального района Волгоградской области при наличии:
- подтверждения бюджетного финансирования имущественной поддержки малого предпринимательства Управлением развития предпринимательства Администрации Волгоградской области в текущем финансовом году;
- выписки из протокола заседания рабочей группы по поддержке малого предпринимательства в сфере имущества на территории Волгоградской области.
При сдаче в аренду специализированных жилых помещений муниципального жилого фонда арендную плату (доходную часть бюджета) установить на уровне цены за наем жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде.
2.4.Определение доходной части бюджета при почасовом использовании муниципального имущества.
При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы и пр.), расчет доходной части бюджета выполняется в следующем порядке: в соответствии с Методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца.
2.5.Определение доходной части бюджета при сдаче в аренду прочих видов муниципального имущества.
2.5.1.При сдаче в аренду имущественных комплексов, оборудования, движимого имущества годовая величина доходной части бюджета рассчитывается по формуле:
Ап = N x (1 + Е: 100%), где:
N - годовая сумма амортизационных отчислений, рассчитанная в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ;
Е - увеличенная на три пункта процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации.
Для имущества, имеющего 100% износа, годовая сумма амортизационных отчислений рассчитывается исходя из 25% балансовой восстановительной стоимости.
2.5.2.Величина доходной части бюджета за размещение наружной рекламы на объектах муниципальной собственности определяется в соответствии с таблицами N 1, N 2 приложения N 1.
3.Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и зачета затрат на их проведение
3.1.Условия и порядок возмещения затрат арендатора на производство капитального ремонта, реконструкцию.
3.1.1.Затраты на капитальный ремонт, реконструкцию объекта могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока договора аренды путем их зачета в счет подлежащей перечислению арендной платы за объект.
Зачет затрат арендатора производится в пределах срока действия договора аренды, не превышающего 24 месяца, при одновременном обязательном перечислении арендатором в бюджет арендной платы, рассчитанной исходя из минимальной ставки арендной платы, предусмотренной Методикой.
Зачету подлежит сумма фактических затрат в пределах величины, рассчитанной как разность между арендной платой, подлежащей внесению в бюджет согласно договору аренды в течение 24 месяцев, и арендной платой за аналогичный период, рассчитанной исходя из действующей минимальной ставки арендной платы.
3.1.2.По письменному заявлению арендатора при наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.2 настоящего Порядка, распоряжением главы администрации муниципального района создается комиссия, которая с выездом на место принимает решение о проведении капитального ремонта, реконструкции объекта.
3.1.3.На основании акта комиссии арендатору дается письменное разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта с утвержденными сроками их проведения.
Только в случае письменного разрешения главы администрации муниципального района на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор приступает к производству работ.
3.1.4.По окончании работ арендатор представляет в администрацию муниципального района для утверждения акты выполненных работ, подписанные подрядчиком и заказчиком, согласованные с балансодержателем, платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка, экспертное заключение о полноте и качестве выполненных работ специализированной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить).
3.1.5.Распоряжением главы администрации муниципального района создается комиссия по приемке выполненных работ.
3.1.6.На основании акта выполненных работ и заключения комиссии отдел по управлению имуществом готовит распоряжение о зачете затрат арендатора на капитальный ремонт, реконструкцию объекта с указанием суммы, подлежащей зачету.
3.1.7.Возмещению подлежат затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта, восстановление или замену инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.
3.1.8.Администрацией муниципального района может быть принято решение по возмещению затрат на замену либо ремонт кровли, чернового пола, ремонт фасада и замену столярных изделий и полов, в случае если их выполнение вызвано необходимостью сохранения муниципального имущества в надлежащем состоянии.
3.1.9.Стоимость некачественно выполненных капитального ремонта, реконструкции зачету не подлежит.
3.1.10.Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным теплоэнерговодоснабжением, технологическим оборудованием, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.
3.1.11.Проведенные без согласия главы администрации муниципального района и балансодержателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению арендатору не подлежат.
3.1.12.В случаях, когда арендатор является балансодержателем объекта, капитальный ремонт, реконструкция, выполненные за счет амортизационных отчислений, зачету в счет арендных платежей не подлежат.
3.2.Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции.
3.2.1.Капитальный ремонт, реконструкция объекта производятся за счет средств балансодержателя либо арендатора. В случае, когда капитальный ремонт, реконструкция осуществляются за счет арендатора, необходимо письменное согласие главы администрации муниципального района.
3.2.2.Для получения разрешения на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор представляет в отдел по управлению имуществом следующие документы:
- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта и предложения по условиям и срокам их проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта, реконструкции в счет подлежащей уплате арендной платы за объект, если эти затраты подлежат зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка;
- техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта, реконструкции объекта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель балансодержателя;
- для проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции необходимо разработать проект на планируемые работы и согласовать его с балансодержателем;
- капитальный ремонт, реконструкция в обязательном порядке должны быть согласованы с Роспотребнадзором, с противопожарной службой, по необходимости с другими эксплуатирующими организациями;
- план-график проведения работ;
- смета на проведение работ, выполненная специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией, согласованная с балансодержателем.
Виды и объемы работ по капитальному ремонту, реконструкции объекта, подлежащие зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка, должны быть выделены в отдельную смету (далее - Смета);
- согласование с отделом архитектуры и градостроительства администрации Кумылженского муниципального района Волгоградской области архитектурного решения в случае изменения в результате проведения капитального ремонта, реконструкции внешнего архитектурного облика объекта (здания, в котором расположен объект);
- согласование планируемых работ с органами охраны памятников, в случае если объект является памятником истории и архитектуры.
3.2.3.При наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.2 настоящего Порядка, глава администрации муниципального района принимает решение о капитальном ремонте, реконструкции объекта и в письменной форме сообщает арендатору.
4.Плата за аренду земли
4.1.По договору аренды нежилого помещения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята нежилым помещением. Арендная плата за землю определяется согласно действующим нормативно-правовым актам.