Приложение к Решению от 24.04.2006 г № 9/138 Методика
Методика по определению доходной части бюджета в составе арендной платы за объекты, относящиеся к муниципальной собственности ольховского района 1. основные положения
1.1.Настоящая Методика разработана в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Ольховского района.
1.2.Методика определяет общий порядок определения величины доходной части бюджета при сдаче в аренду или при продаже сданных в аренду объектов муниципальной собственности Ольховского района (далее по тексту - объект).
1.3.Арендная плата состоит из двух элементов:
1.3.1.Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с настоящей Методикой, перечисляется в районный бюджет.
Арендатор самостоятельно оформляет счет-фактуры и производит оплату в бюджет доходной части бюджета и НДС в соответствии с Письмом Государственной налоговой службы РФ от 20.03.1997 N ВЗ-2-03/260 "О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества".
1.3.2.Затраты на содержание и эксплуатацию здания (помещения), включая стоимость коммунальных услуг, компенсацию налогов, имеющих непосредственное отношение к объекту недвижимости (возмещаются организации-балансодержателю).
Порядок оплаты арендной платы, определяемой подпунктом 1.3.2, регулируется отдельным двухсторонним договором, заключаемым между организацией-балансодержателем и арендатором (перечисляется арендатором на лицевой счет организации-балансодержателя, открытый в соответствии с действующим порядком).
1.4.Размер арендной платы может быть пересмотрен до истечения срока действия договора по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
2.Расчет доходной части бюджета в составе арендной платы
за пользование объектами муниципальной собственности
2.1.Определение доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями.
Годовая величина доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями рассчитывается по формуле:
Ап = S x (Сб x Киз x Км x Кт x Кз x Ктд x Кнж x Кик): 10,
S - общая площадь арендуемого объекта (здания, сооружения), включая подвалы, полуподвалы, наземную часть, чердак (мансарду), коридоры и санузлы;
Сб - базовая величина строительства 1 кв. м нежилого объекта, принимаемая в соответствии с данными Волгоградского областного комитета государственной статистики (пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету, по данным Волгоградского областного комитета государственной статистики);
Киз - коэффициент износа объекта:
Киз = (100 - процент износа объекта): 100.
Процент износа определяется в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ. При этом коэффициент износа объекта, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,25;
Км - коэффициент вида строительного материала, устанавливаемый в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта и дифференцируемый по следующим категориям:
кирпич - 1,5; железобетон - 1,0; дерево - 0,6; комбинированные - 0,8;
коэффициент типа здания (Кт) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта и дифференцируется по следующим категориям:
производственное или складское: - отапливаемое - 0,5; - неотапливаемое - 0,3; административное: - отапливаемое - 1,1; - неотапливаемое - 0,7; прочие - 1,0;
коэффициент территориальной зоны (Кз) устанавливается:
для всех населенных пунктов - 1,9;
коэффициент типа деятельности (Ктд) устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКВЭД, указанному в информационном письме об учете в ЕГРПО (приложение к Инструкции о порядке учета и идентификации хозяйствующих субъектов в ЕГРПО от 28 ноября 2002 года N ВГ-01-23/535 Госкомстата РФ), и дифференцируется по следующим категориям:
- организации, 100% расходов на содержание которых
финансируется из бюджета одного уровня и использующих
имущество другого уровня собственности - 0,04;
- учреждения здравоохранения и социальной защиты
населения, финансируемые из соответствующих бюджетов - 0,04;
- общественные организации молодежи, детские
и юношеские организации, организации ветеранов,
инвалидов, создаваемые с целью проведения социально
значимых культурных, образовательных мероприятий
(кроме спорта и игр), с установлением минимальной
величины доходной части бюджета в размере 15 рублей
за 1 кв. м в месяц - 0,04;
- некоммерческие организации, организации и
индивидуальные предприниматели, организующие
общественное питание в муниципальных учреждениях
и предприятиях, в том числе изготовление и реализация
кулинарной продукции, разнообразной по дням недели,
или специальных рационов питания для различных групп
обслуживаемого контингента по льготным ценам - 0,11;
- игорный бизнес, ночные клубы, казино, биржевая
и посредническая деятельность - 7,5;
- банки, инвестиционные банки, финансовые институты,
страховая деятельность - 4,5;
- из них банки, имеющие удельный вес по социально
значимым видам вкладов ("Пенсионный", "Срочный
пенсионный") в общем остатке вкладов не ниже 60%,
а также удельный вес платежей в бюджет и
коммунальных платежей в общей сумме платежей
не ниже 90% - 1,5;
- банки, кредитующие промышленные и сельскохозяйственные
предприятия Волгоградской области по льготным ставкам,
при удельном весе такого кредитования в общем объеме
предоставляемых кредитов не менее 50% - 1,5;
- гостиничный бизнес, производство и размещение рекламы,
склады - 3,0;
- аудит, консалтинг - 2,0;
- риелторская и оценочная деятельность - 2,0;
- ресторанный бизнес - 2,0;
- мобильная связь - 1,75;
- электросвязь - 1,5;
- почтовая связь - 0,5;
- транспорт - 1,5;
в том числе:
- услуги пассажирского транспорта - 0,5;
- предприятия общественного питания - 1,5;
- торговля потребительскими товарами - 2,5;
в том числе:
- торговля товарами детского ассортимента - 1,5;
- торговля продуктами питания - 1,5;
- торговля ликеро-водочными и табачными изделиями
(при наличии лицензии) - 3,5;
- торговля хлебобулочными, молочными изделиями и
детским питанием - 0,5;
- торговля периодическими печатными изданиями и книжной
продукцией - 1,0;
- координация межхозяйственных связей - 1,5;
- турагентская и туроператорская деятельность - 1,5;
- строительство и ремонт зданий - 1,0;
- проектная и научно-исследовательская деятельность - 0,75;
- производство потребительских товаров - 0,75;
из них:
- производство продуктов питания и товаров детского
ассортимента - 0,5;
- производство мебели - 1,0;
- бытовое обслуживание населения (кроме услуг
по техническому обслуживанию и ремонту
автотранспортных средств) - 0,5;
- услуги по техническому обслуживанию и ремонту
автотранспортных средств - 1,5;
в том числе технический контроль автомобилей:
периодический технический осмотр легковых и грузовых
автомобилей, мотоциклов, автобусов и других
автотранспортных средств - 0,5;
- средства массовой информации, культура - 0,75;
- медицина, образование (при наличии соответствующей
лицензии), спорт (при наличии документа
по аккредитации) - 0,25;
в том числе:
- аптеки - 0,1;
- стоматологические услуги - 0,5;
- прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий
перечень - 1,5.По организациям, осуществляющим несколько видов деятельности, коэффициент типа деятельности определяется как средневзвешенная величина по формуле:
Ктд = SUM (Ктдi x Уi), где:
Ктд - средневзвешенная величина коэффициента типа деятельности;
SUM - знак суммы;
Ктдi - коэффициент i-го типа деятельности;
i - вид типа деятельности, изменяется от 1 до N, где N - количество видов деятельности, осуществляемых арендатором;
Уi - удельный вес (в долях единицы) 1-го вида деятельности (определяется по данным стр. 010 формы N 2 "Отчет о прибылях и убытках" за последний отчетный период как отношение выручки от реализации продукции (работ, услуг) по i-му виду деятельности к общему объему реализованной продукции (работ, услуг).
Доходная часть бюджета за площади, сдаваемые в субаренду, рассчитывается с применением коэффициента вида деятельности субарендатора, в случае если указанный коэффициент выше, чем у основного арендатора;
Кнж - коэффициент качества объекта, рассчитывается по формуле:
Кнж = (К6.1 + К6.2 + К6.3 + К6.4), где:
К6.1 - коэффициент расположения:
- отдельно стоящее здание - 0,54; - надземная встроенно-пристроенная часть - 0,49; - чердак (мансарда) - 0,26; - полуподвал - 0,22; - подвал - 0,19;
К6.2 - степень технического обустройства:
- наличие водопровода, канализации, горячей воды и центрального отопления - 0,27; - наличие водопровода, канализации и центрального отопления - 0,16; - наличие водопровода и канализации - 0,1; - при наличии одного вида коммунальных услуг - 0,05;
К6.3 - высота потолков в помещении (средняя в здании):
- свыше 3,0 м - 0,07; - от 2,6 до 3,0 м - 0,05; - менее 2,6 м - 0,03;
К6.4 - удобство коммерческого использования:
- при расположении в радиусе 200 м от остановки автобуса и при расположении здания на общегородской магистрали - 0,73; - при расположении в радиусе более 200 м от остановки автобуса и расположении здания на общегородской магистрали - 0,45; - при прочем расположении здания - 0,19;
Кик - коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность здания, применяется при расчете доходной части бюджета по зданиям, являющимся памятниками истории и культуры:
- памятник местного значения - 1,5; - памятник республиканского значения - 2,0; - памятник национального значения - 3,0.
Величина доходной части бюджета за 1 кв. м для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины доходной части бюджета. В случае если расчетная величина арендной платы ниже установленного минимума, для заключения договора осуществляется корректировка расчетной величины в следующем порядке.
Доходная часть бюджета определяется в размере действующей минимальной ставки для организаций, коэффициент типа деятельности установлен на уровне, не превышающем единицу.
Для всех остальных организаций действующие минимальные ставки арендной платы умножаются на коэффициент типа деятельности.
На 2007 год минимальную величину доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений определить в размере 27,5 рубля за 1 кв. м в месяц без НДС.
При этом минимальная величина доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего пересчету арендной платы, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области.
Сумма ежемесячных платежей определяется в размере 1/12 величины доходной части бюджета с учетом налога на добавленную стоимость (начисляется по действующей ставке к расчетному значению доходной части бюджета).
2.2.Определение размера доходной части бюджета при сдаче в аренду помещений, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.
2.2.1.По инициативе арендатора допускается уточнение размера доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями, рассчитанного в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящей Методики, исходя из рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определяемой независимым оценщиком. При этом оплата услуг оценщика производится за счет арендатора.
С момента представления соответствующего отчета о рыночной стоимости устанавливается годовая величина доходной части бюджета, рассчитанная по формуле:
Ап = R x E1: 100%, где:
R - рыночная стоимость объекта аренды;
Е1 - процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленная Центральным банком Российской Федерации на дату заключения договора.
При сроке аренды более одного года (продлении срока договора аренды) пересмотр величины доходной части бюджета осуществляется:
в связи с изменением уровня инфляции производится путем умножения годовой величины доходной части бюджета на индекс инфляции, определяемый на основании закона о федеральном бюджете на соответствующий год;
в связи с переоценкой рыночной стоимости объекта аренды - не реже одного раза в пять лет - на основании проведения новой оценки за счет арендатора.
При отказе арендатора от пересмотра величины доходной части бюджета по указанным основаниям (изменение уровня инфляции и переоценка рыночной стоимости) величина доходной части бюджета устанавливается в соответствии с пунктом 2.1 настоящей Методики.
Установление величины доходной части бюджета в порядке, определяемом настоящим пунктом, оформляется договором аренды имущества (дополнительным соглашением к договору аренды имущества). До момента подписания дополнительного соглашения на основании отчета о рыночной стоимости действует величина доходной части бюджета, определенная в соответствии с общим пунктом 2.1 настоящей Методики, оформленная договором аренды (дополнительным соглашением к договору аренды).
В случае если ставка арендной платы, рассчитанная на основе рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определяемой независимым оценщиком, ниже минимальной величины доходной части бюджета, установленной Методикой, расчет арендной платы производится исходя из утвержденного размера минимальной величины доходной части бюджета.
2.2.2.Действие пункта 2.2 (2.2.1) распространяется на договоры аренды, заключенные до утверждения настоящей Методики, и применительно к ним в течение срока действия оценки - 5 лет с даты ее проведения.
2.3.Особенности определения доходной части бюджета для отдельных категорий арендаторов.
Органам исполнительной власти и подведомственным им предприятиям и организациям, финансируемым исключительно за счет средств районного бюджета, помещения выделяются по договору безвозмездного пользования.
Доходная часть бюджета в размере минимальной величины устанавливается следующим организациям:
организациям, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов физических лиц, являющихся инвалидами, либо вкладов общественных организаций инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80% (списочная численность инвалидов среди работников такой организации составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%).
При сдаче в аренду открытых площадок величина доходной части бюджета устанавливается из расчета 0,5 минимальной величины доходной части бюджета.
В соответствии с Положением об имущественной поддержке малого предпринимательства в Волгоградской области при расчете доходной части бюджета в составе арендной платы для субъектов малого предпринимательства, отнесенных к таковым в соответствии с Федеральным законом от 14 июня 1995 года N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации" и коэффициент типа деятельности которых в соответствии с настоящей Методикой ниже единицы, применяются:
- коэффициент типа деятельности, равный нулю (для вновь созданных либо существующих менее двух лет субъектов малого предпринимательства, за исключением образованных на базе ликвидированных (реорганизованных) предприятий, их филиалов и структурных подразделений);
- понижающий индекс 0,25 (применяется в третий год деятельности);
- понижающий индекс 0,5 (применяется в четвертый год деятельности).
Начиная с пятого года применение понижающих индексов по вышеуказанному основанию прекращается.
Решение о применении понижающих индексов к коэффициенту типа деятельности для субъектов малого предпринимательства принимается администрацией района по представлению комитета социально-экономического развития и налоговой политики района при наличии:
подтверждения бюджетного финансирования имущественной поддержки предпринимательства в текущем финансовом году в Ольховском районе;
выписки из протокола заседания рабочей группы по поддержке малого предпринимательства в сфере имущества на территории Ольховского района.
2.4 Определение доходной части бюджета при почасовом использовании муниципального имущества.
При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы и пр.), расчет доходной части бюджета выполняется в следующем порядке: в соответствии с Методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца.
2.5.Определение доходной части бюджета при сдаче в аренду прочих видов муниципального имущества.
2.5.1.При сдаче в аренду имущественных комплексов, оборудования, движимого имущества годовая величина доходной части бюджета рассчитывается по формуле:
Ап = N x (1 + Е: 100%), где:
N - годовая сумма амортизационных отчислений, рассчитанная в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ;
Е - увеличенная на 3 пункта процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации.
2.5.2.Величина доходной части бюджета за размещение наружной рекламы на объектах муниципальной собственности определяется в соответствии с таблицей N 1 приложения N 1.
3.Порядок согласования производства капитального ремонта,
реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых
объектов и зачета затрат на их проведение
3.1.Условия и порядок возмещения затрат арендатора на производство капитального ремонта, реконструкцию.
3.1.1.Затраты на капитальный ремонт, реконструкцию объекта могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока договора аренды путем их зачета в счет подлежащей перечислению доходной части бюджета за объект.
Зачет затрат арендатора производится в пределах срока действия договора аренды, не превышающего 24 месяца, при одновременном обязательном перечислении арендатором в бюджет доходной части, рассчитанной исходя из минимальной ставки доходной части бюджета, предусмотренной Методикой.
Зачету подлежит сумма фактических затрат в пределах величины, рассчитанной как разность между доходной частью бюджета, подлежащей внесению в бюджет согласно договору аренды в течение 24 месяцев, и доходной частью бюджета за аналогичный период, рассчитанной исходя из действующей минимальной ставки.
3.1.2.По письменному заявлению арендатора при наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.2 настоящего Порядка, распоряжением администрации района создается комиссия, которая с выездом на место принимает решение о проведении капитального ремонта, реконструкции объекта.
3.1.3.На основании акта комиссии арендатору дается письменное разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта с утвержденными сроками их проведения.
Только в случае письменного разрешения администрации на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор приступает к производству работ.
3.1.4.По окончании работ арендатор представляет в администрацию для утверждения акты выполненных работ, подписанные подрядчиком и заказчиком, согласованные с балансодержателем, платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка, экспертное заключение о полноте и качестве выполненных работ специализированной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить).
3.1.5.Распоряжением администрации создается комиссия по приемке выполненных работ.
3.1.6.На основании акта выполненных работ и заключения комиссии комитет социально-экономического развития и налоговой политики администрации Ольховского муниципального района готовит распоряжение администрации района о зачете затрат арендатора на капитальный ремонт, реконструкцию объекта с указанием суммы, подлежащей зачету.
3.1.7.Возмещению подлежат затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта, восстановление или замену инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.
3.1.8.Администрацией может быть принято решение о возмещении затрат на замену либо ремонт кровли, чернового пола, ремонт фасада и замену столярных изделий и полов, в случае если их выполнение вызвано необходимостью сохранения муниципального имущества в надлежащем состоянии.
3.1.9.Стоимость некачественно выполненных капитального ремонта, реконструкции зачету не подлежит.
3.1.10.Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным теплоэнерговодоснабжением, технологическим оборудованием, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.
3.1.11.Проведенные без согласия администрации и балансодержателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению арендатору не подлежат.
3.1.12.В случаях, когда арендатор является балансодержателем объекта, капитальный ремонт, реконструкция, выполненные за счет амортизационных отчислений, зачету в счет арендных платежей не подлежат.
3.2.Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции.
3.2.1.Капитальный ремонт, реконструкция объекта производятся за счет средств балансодержателя либо арендатора. В случае, когда капитальный ремонт, реконструкция осуществляются за счет средств арендатора, необходимо получить письменное согласие администрации района на проведение указанных работ.
3.2.2.Для получения разрешения на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор представляет в администрацию следующие документы:
- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта и предложения по условиям и срокам их проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта, реконструкцию в счет подлежащей уплате арендной платы за объект, если эти затраты подлежат зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка;
- техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта, реконструкции объекта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель балансодержателя;
- для проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции необходимо разработать проект на планируемые работы и согласовать его с балансодержателем;
- капитальный ремонт, реконструкция в обязательном порядке должны быть согласованы с СЭС, пожарными, по необходимости с другими эксплуатирующими организациями;
- план-график проведения работ;
- смета на проведение работ, выполненная специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить), согласованная с балансодержателем.
Виды и объемы работ по капитальному ремонту, реконструкции объекта подлежат зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка, должны быть выделены в отдельную смету (далее - Смета);
- согласование отдела архитектуры и градостроительства (далее - отдел) архитектурного решения в случае изменения в результате проведения капитального ремонта, реконструкции внешнего архитектурного облика объекта (здания, в котором расположен объект);
- согласование планируемых работ с органами охраны памятников, в случае если объект является памятником истории и архитектуры.
3.2.3.При наличии комплекта документов, предусмотренных п. 3.2.2 настоящего Порядка, администрация района принимает решение о капитальном ремонте, реконструкции объекта и в письменной форме сообщает его арендатору.
4.Нежилые помещения, не переданные в аренду сроком более года, на основании обращения юридического лица и ходатайства администрации муниципального района могут передаваться по договору в безвозмездное пользование с согласия Ольховской районной Думы.
5.Настоящая Методика, а также все изменения и дополнения к ней принимаются в установленном порядке Ольховской районной Думой и вступают в силу с момента опубликования.